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关于《上饶市住宅区物业管理条例(草案)》的说明
作者:    来源:上饶市人大常委会    日期:2019-06-28 21:48

市人大常委会:

《上饶市住宅区物业管理条例》列入《上饶市委常委会2019年工作要点》《上饶市人大常委会2019年审议法规草案计划》和《上饶市人民政府2019年度立法计划和规范性文件制定计划》。为做好《条例(草案)》的起草工作,市政府于2019年3月1日召开了立法工作推进会,对起草工作进行了安排和部署。《条例(草案)》的牵头起草单位市住建局制定了《条例(草案)》立法起草工作方案,对立法起草的进度等作出安排,并委托具有相应立法经验的江西贤和律师事务所和上饶师范学院地方立法研究所具体负责《条例(草案)》的起草工作。

在《条例(草案)》起草过程中,市住建局书面征求了市自然资源局、市城市管理局、市市场监管局、市生态环境局、市发改委、市财政局、市公安局、市民政局、市人防办、市工信局、市卫健委、市消防支队、市自来水公司、市供电公司等单位的意见和建议,并专门召开了座谈会对意见和建议进行探讨和研究。会同市人大常委会法工委、城建环资委和市司法局赴抚州市住建局调研,学习考察抚州市住宅区物业管理立法的先进经验。为了提高《条例(草案)》的科学性和民主性,市住建局还在网站上公开征求社会公众意见,分别多次组织召开了市政府有关部门、各县(市、区)住建局、中心城区街道办事处和社区居委会、物业服务企业、开发企业和业主委员会参加的征求意见会。同时,上饶市住建局还组织召开了立法专家论证会,由立法专家对《条例(草案)》的合法性、规范性等方面进行论证。根据调研、征求意见和论证中提出的意见和建议,在市人大常委会法工委、城建环资委的指导下,市住建局进行了反复修改。经市司法局合法性审查后,《条例(草案)》于2019年5月24日经第44次市政府常务会议讨论通过。

一、制定《条例》的必要性

住宅物业管理与广大人民群众生产生活息息相关,对改善城市面貌、优化居住环境、维护社会稳定有着重要意义。为规范物业管理行为,市政府于2015年出台了《上饶市物业管理办法》。但随着城市化进程不断加快,物业管理工作也呈现出一些新情况、新问题,如:业主自治制度不能有效执行、业主与物业服务企业互不信任、物业企业服务行为不规范、物业经费使用不透明、物业设施维修养护责任不明确、监督管理体制未能理顺、监督管理方法单一等。尽管国务院和省人大常委会分别制定了行政法规和地方性法规,但就上述问题或未作规定,或规定比较原则。为了规范住宅物业服务与管理行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进物业服务业健康发展,制定《上饶市住宅区物业管理条例》十分必要。

二、《条例(草案)》的依据、框架及特点

(一)《条例(草案)》的依据。

《条例(草案)》主要以《中华人民共和国立法法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《物业管理条例》《江西省物业管理条例》等上位法为立法依据,参考借鉴了《抚州市住宅区物业管理条例》《牡丹江市住宅物业管理条例》《南京市住宅区物业管理条例》《杭州市物业管理条例》《西安市物业管理条例》《武汉市物业管理条例》《秦皇岛市住宅物业管理条例》等省市的地方性法规,吸收了《业主大会和业主委员会指导规则》《住宅专项维修资金管理办法》《住宅室内装饰装修管理办法》《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》《上饶市住宅区物业管理办法》等规章和规范性文件的有关规定。

(二)《条例(草案)》的框架。

《条例(草案)》共 8 章 67 条,除总则和附则外,包括新建物业与前期物业管理,业主、业主大会和业主委员会,物业管理服务,物业的使用和维护,监督管理,法律责任等内容。

(三)《条例(草案)》的主要特色。

《条例(草案)》亮点特色在于:一是突出问题导向,注重循因施策,解决目前物业管理中遇到的各种难题。如规定了物业质量源头控制、老旧小区改造、业主大会替代、物业属地管理、履约保证金、物业管理委员会、物业服务收费调节、信用管理等制度解决物业管理和服务领域的各类问题;二是总结、升华和固化物业管理工作中行之有效经验做法,如规范和完善紧急申请使用专项维修资金制度等;三是合理分配物业管理各方主体的权利义务,如规定了新增停车位的设置、停车占用费和停车服务费的收取等;四是强调可操作性,方便使用,如细化了物业使用中的禁止性行为,明确了人防工程停车位的出租年限等。五是强化街道办(乡镇)、居(村)民委员会在住宅区物业管理中的职能。

三、《条例(草案)》主要解决的问题

(一)物业管理先天不足问题。《条例(草案)》第二章第七条将新建物业住宅区基础设施规划内容,将车辆停放场所和配套服务设施、公共服务用房以及服务设施等列入住宅区建设项目的规划条件,把物业管理服务延伸到规划设计阶段,从源头上解决物业管理中因住宅区规划设计等缺陷等导致的先天不足问题。

(二)业主委员会经费筹措困难和经费管理混乱的问题。《条例(草案)》第三章第十九条规定了业主大会、业主委员会经费使用与管理办法,明确业主大会、业主委员会的活动经费和成员报酬从物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支,从而解决了实践中业主委员会经费筹措困难和经费管理混乱的问题。

(三)物业服务企业任意退出问题。《条例(草案)》第四章第三十五条规定了物业服务履约保证金制度,要求物业服务企业在承接物业服务项目时必须缴存物业服务履约保证金,物业服务履约保证金主要用于物业服务企业擅自退出、终止物业服务后,业主大会或者建设单位选聘新的物业服务企业前,物业管理区域内基本生活秩序的维护。

(四)物业服务项目和收费调整不规范问题。《(草案)》第三十三条规定了在前期物业服务合同或者物业服务合同有效期内,如物业服务企业提出调整物业服务项目、质量要求或者收费项目、收费标准,应当将其与业主委员会协商草拟的调整方案在住宅区显著位置公示三十日,并经业主大会中中专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,方可与业主委员会签订物业服务变更协议。以防止物业服务企业随意提高物业服务收费标准,损害业主利益。

(五)物业管理中争议较大、纷争较多的公共部位、公共设施管理和收费问题。在物业管理中,有些问题一直存在着较大争议,且容易产生纠纷,比如车库、车位的买卖租赁问题,人防工程平时停车位的租赁期限问题,电梯维修更新费用承担问题。为此,《条例(草案)》第五章第四十七条明确了物业管理区域内用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本区域内业主的需要;第四十九条明确物业服务企业负责电梯的日常管理和维护保养并承担由此产生的费用,电梯的维修、更新和改造所需资金应当由受益业主承担;第五十条明确了人民防空工程用作停车位的,经人防主管部门同意后,可以以出租方式向全体业主开放,每次租赁期限不得超过五年。我们希望借助本次立法解决这些长期存在的争议问题。

(六)业主委员会缺位替代问题。《条例(草案)》第三章对业主、业主大会和业主委员会的成立和运转作了具体详细规定,并在第二十一条创新性规定了物业管理委员会制度,以解决业主委员会未能成立或者业主委员会瘫痪而导致的住宅区管理失序问题。

(七)老旧小区改造问题。《条例(草案)》第四章第三十四条对老旧住宅区物业管理推进予以了明确,规定市、县(市、区)人民政府应当制定老旧住宅区物业整治改造规划和年度实施计划,完善配套基础设施和公共服务设施,提升老旧住宅区的功能和品质,逐步实现物业管理等内容。第五章第四十八条电梯管理规定老旧小区改造需要加装电梯的,应当征得相关业主的同意,依法办理相关审批手续。以响应国家的最新政策变化,关注老旧小区改造问题。

(八)住宅区物业管理的监督管理体制理顺问题。《条例(草案)》第六章的整个章节明确了物业管理主管部门、街道、乡(镇)和各相关部门履行物业管理有关职责,规定了物业矛盾纠纷调处机制、联席会议制度和建立物业服务企业信用体系等创新性机制。理顺了住宅区物业管理的监督管理体制。

四、《条例(草案)》需要说明的问题

(一)关于适用范围。

本《条例(草案)》明确了《条例》适用范围为“本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动”。而本市包括上饶市辖区内的县、市、区以及上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区和上饶高铁经济试验区。

(二)关于基础设施和配套公共服务设施的建设问题。

《条例(草案)》中第二章第七条规定了规划主管部门应当把新建物业的车位车库、电动自行车停车和充电场所、社区居家养老服务设施和社区管理服务设施等基础设施和配套公共服务设施列入住宅区建设项目规划条件,并在第十条规定上述基础设施和配套公共服务设施必须建成并经验收方可交付物业。规定基础设施和配套公共服务设施的规划、建设和验收,目的在于从源头上解决物业管理中的设施不配套问题。

(三)关于前期物业管理问题。

为保障前期物业管理阶段广大业主合法权益,《条例(草案)》第二章在上位法规定的基础上,进一步理顺建设单位、前期物业服务企业以及业主之间的法律关系:一是规定建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前,应当通过招投标方式选聘前期物业服务企业;二是规定临时管理规约与前期物业服务合同示范文本应参照省住房和建设主管部门拟订的示范文本制定;三是规定了承接查验的方式,由建设单位与前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,移交承接查验资料,并签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议。

(四)关于业主大会、业主委员会的资格和监管问题。

小区业主自治难以有效推动一直是物业管理中面临的重大问题。为解决这一问题,《条例(草案)》在第三章设专章规定业主、业主大会和业主委员会的资格和监管等事项,一方面以发挥业主、业主大会和业主委员会的主体作用为载体,规范了业主大会和业主委员会筹备、选举、开会、日常工作及工作职能等问题;另一方面针对业主大会、业主委员会经费使用设计了资金使用公开、财务管理、财务审计等一系列配套制度,在确保业主共有资金安全的同时,促进业主自治组织规范运作。

(五)关于物业管理服务的问题。

业主与物业服务企业互不信任、物业企业服务行为不规范也是住宅区物业管理监督管理的老大难问题。为此,《条例(草案)》第四章第 23—35 条对物业服务的企业选聘、服务内容、监督管理、服务费用等问题进行了规范,规定了履约保证金、物业服务信息公布、重大事项报告、服务企业信息收集等监管制度。第56条规定建立物业服务企业信用体系,对物业服务企业实行动态管理,定期向社会公布物业服务企业信用信息。

(六)关于住宅专项维修资金的问题。

为了规范专项维修基金的交存和使用,《条例(草案)》第36-39条对住宅专项维修金的交存与归属、专项维修资金的审核和备案及专项维修资金的管理、专项维修金的应急使用程序作出了规定,使专项维修基金的交存和使用有法可依。

(七)关于物业的使用和维护问题。

《条例(草案)》紧密结合当前物业管理使用和维护中容易出现的问题进行了规范:一是明确了物业使用中的禁止行为以及法律责任;二是对业主、物业使用人在房屋装饰装修和安全使用当中禁止行为和注意事项作了具体规定;三是对电梯、车库车位、人防工程等基础设施的设置和管理进行了细化。

(八)关于物业管理的监督管理问题。

物业管理既关系到业主私有物权,也涉及小区业主共同利益,属于准公共服务产品。政府及其相关职能部门一方面需要对业主自治、物业专业服务实行政策引导和扶持,另一方面需要明确监督管理职责,理顺监督管理体系。《条例(草案)》第六章专章规定了物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及各相关部门的职责,并规定了物业纠纷调处机制和联席会议制度。

(九)关于法律责任。

针对我市物业管理工作中常见的违法违规行为,在《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《江西省物业管理条例》等上位法的基础上,《条例(草案)》规定了建设单位、物业服务企业、业主委员会和业主委员会委员、业主和物业使用人、第三方评估机构、专业经营单位及其他有关部门、工作人员的违反相关规定的法律责任。

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