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关于《上饶市住宅区物业管理条例》的审查意见
作者:    来源:上饶市人大常委会    日期:2019-06-28 15:19

——2019年6月25日在市四届人大常委会第二十三次会议上

市人大常委会城建环资工委主任 朱克华

 

主任、各位副主任、秘书长,各位委员:

为做好《上饶市住宅区物业管理条例(草案)》(以下简称《条例》草案)初审工作,市人大常委会城建环资工委主动提前介入,多次与《条例》草案起草部门沟通,一起参与前期调研,并就一些重点问题进行研究探讨。6月12日-13日,市人大常委会副主任郑卫平率调研组在市住建局、广丰区、铅山县、弋阳县分别召开座谈会,广泛征求相关部门和物业服务企业及业主代表的意见建议;并书面征求其他县(市、区)的意见建议。6月14日,城建环资工委对收集到的意见建议进行认真疏理,并对《条例》草案进行了进一步的审查。现将初审意见报告如下:

一、对《条例》草案的基本看法

住宅区物业管理与人民群众生产生活息息相关,加强物业管理工作,对改善城市面貌、优化居住环境、维护社会稳定有着重要意义。但随着城市化进程不断加快,住宅区物业管理工作出现一系列新情况、新问题、新矛盾,如:业主自治制度不能有效落实、物业企业服务不规范、物业服务费收缴困难、监督管理体制不顺等。虽然国务院和省人大常委会分别就物业管理制定了行政法规和地方性法规,但就上述问题或未作规定,或规定比较原则。为了规范我市住宅区物业服务与管理行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造我市良好的居住和生活环境,制定符合市情、合法管用的住宅区物业管理条例势在必行。

市政府高度重视《条例》草案起草工作,有关部门对草案作了认真调研和多次修改。《条例》草案依据国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等法律法规,衔接中央、省市关于加强城乡社会治理和发展社区居家养老事业的有关要求,结合我市实际,就上位法未做规定或规定比较原则的问题作出了一系列创新性的规定,突出对物业管理活动的指导、监督和管理,明确分配物业管理各方权利义务,强化社区职能,突出规划前置,注重可操作性,使我市物业管理工作有更明确具体的法律依据。

综上所述,城建环资工委认为《条例》草案立法思路符合我市物业管理的新形势新要求,其内容比较切合实际,有较好的针对性、可操作性,总体上不与上位法相抵触。《条例》的颁布实施将进一步促进我市住宅区的规范管理,推进物业管理服务业的健康发展,为“决胜全面小康、打造大美上饶”提供较好的法律支撑。原则同意将《条例》草案提请常委会会议审议。

二、对《条例》草案的修改意见

(一)关于总则

1.为使条文表述更加简洁,建议将第二条第三款修改为“本条例所称住宅区物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区业主自行或者通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动”。

2.为明确我市物业管理主管部门,建议将第五条第二款修改为“县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门是物业管理的主管部门”。

(二)关于新建物业与前期物业管理

3.为使条文表述更加准确,建议将第七条第三款中的“住宅区建设项目国有土地使用权”修改为“国有土地使用权”,第四款中的“部位”修改为“位置”。

4.为使条文表述更加简洁,建议删除第八条第二款中的“实施前期物业管理”。

5.鉴于原消防主管部门的消防竣工验收职能已划转给住建部门,建议将第十条第一项修改为“(一)建设工程竣工验收合格,取得住房和城乡建设、自然资源、城市管理、生态环境、人防、公安、民政、气象等主管部门出具的认可或者准许使用文件”。

6.根据消防部门的意见,建议在第十条第五项中增加“消防设施和器材”。

(三)关于业主、业主大会和业主委员会

7.为使《条例》内容前后连贯,建议增加规定业主大会职责、召开会议与表决程序的内容,或者援引上位法规定的若干条文。

8.为使条文表述更加准确,建议在第十四条第一项后增加“或者与该物业服务企业有其他利害关系的”。

9.为使《条例》草案与上位法保持一致,建议将第十四条第二项修改为“索取、非法收受他人财物的”。

10.为使条文表述更加准确,建议将第十七条第一款第二项中的“不具备”修改为“丧失”。

11.为使条文表述前后统一,建议将第十六条中的“半数以上委员”修改为“半数以上业主委员会成员”。

(四)关于物业管理服务

12.为加强物业管理区域治安管理,保障视频监控系统、人脸识别系统、门禁管理系统等的运行,建议将第二十七条第一项中的“视频监控图像信息系统”修改为“电子防护系统”。

13.为保障物业管理区域内二次供水的卫生安全,建议在第二十七条中增加“二次供水水箱定期清洗和水质检测”。

14.为做好物业管理区域内垃圾分类,建议在第二十七条增加一项“对垃圾分类投放进行宣传和指导,做好垃圾分类的相关工作”。

15.为有效预防物业管理区域火灾事故,保障人民生命和财产安全,建议在第二十七条后增加一条“物业服务企业应当为每个物业管理区域配备两名以上专职或兼职消防员”。

16.为保证物业服务企业提供保安服务的质量和水平,加强对物业管理区域保安的管理和监督,根据《保安服务管理条例》(国务院令第564号)等上位法规定,建议在第二十七条后增加一条“物业服务企业应当将提供门卫、巡逻等服务的保安人员的基本信息向物业所在地派出所备案”。

17.根据《江西省发展改革委关于印发<江西省定价目录>的通知》(赣发改价调〔2018〕310号),建议删除第三十一条第二款关于保障性住房物业服务收费实行政府指导价的内容。

(五)关于物业的使用和维护

18.为使《条例》更加全面规定物业使用中的禁止行为,建议在第四十一条中增加规定“饲养家禽、家畜”“燃放烟花爆竹”等禁止行为。

19.为使《条例》更加符合《中华人民共和国人民防空法》等上位法,建议删除第五十条第二款。

(六)关于监督管理

20.鉴于《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》(国发〔2014〕25号)提出“取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型,统一登记为居民户口”,为使《条例》更加符合我国户籍制度改革趋势,建议将第五十一条中的“居(村)民”修改为“居民”。

21.为使《条例》的条文表述更加规范,建议将第五十三条第一款第二项中的“破坏排水、市政排污管网”修改为“破坏市政公用设施”。

22.鉴于实践中普遍存在物业服务企业依法追索物业费周期长、成本高,影响物业企业正常运转,进而影响其他业主合法权益,建议增加规定“市、县两级法院应当依法受理并依法适用简易程序或者督促程序,及时审理并执行物业服务合同纠纷案件”。

23.为贯彻落实《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号),强化基层政权和群众自治组织对物业管理工作的指导,落实政府对物业管理的托底,建议增加一条“鼓励社区居民委员会参与物业管理;鼓励社区居民委员会设立物业服务企业”。

(七)关于法律责任

24.为增强《条例》的操作性,建议增加规定对违反《条例》第五十条第三款,买卖或者变相买卖物业管理区域内依法配建的人民防空工程违法行为的处罚。

25.为使《条例》更加符合《江西省大气污染防治条例》《江西省环境污染防治条例》等上位法精神,建议将第六十条第七项中“随意弃置垃圾、排放污水、露天焚烧杂物”违法行为的处罚主体由生态环境主管部门修改为“城市管理主管部门”,“制造超过规定标准的噪声、振动、光源等”违法行为的处罚主体由生态环境主管部门修改为“公安机关”。

(八)关于附则

26.建议在附则中增加一条,对《条例》草案第八条中的“混合型物业”作出解释。

以上报告,请予审议。

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