——2008年8月25日在市二届人大常委会第十五次会议上
市人大常委会执法检查组
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
根据市人大常委会2008年工作要点安排，从4月份开始，市人大常委会组织在全市范围内开展了《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）执法检查。6月中旬，市人大常委会组成执法检查组，在常委会分管领导的带领下，对广丰、万年、弋阳、铅山等县和信州区（市本级）进行了重点检查。现将检查的情况报告如下：
一、我市贯彻实施《房地产法》的主要做法和成效
从检查情况看，自《房地产法》颁布实施以来，特别是近几年来，我市各级政府坚持以科学发展观为指导，认真抓好《房地产法》的贯彻实施，促进了房地产业的健康有序发展，房地产业在我市经济中的地位逐渐凸显，城镇居民的居住水平不断改善。2005年至2007年全市房地产开发投资累计达93.54亿元，其中市中心城区房地产开发投资达39.45亿元；全市商品房开发面积527万平方米，其中市中心城区175.14万平方米。三年来，全市实现了销售总额64.6亿元，相关税收达25.23亿元，占全市地税总收入的55.82%。全市城镇居民人均建筑面积从2005年27平方米，提高到2007年31.67平方米，三年增幅达到17.3%。
（一）房地产开发项目用地管理逐步规范
各级政府都相继成立了土地收购储备管委会、土地储备中心和土地市场交易管理所，并相继出台了一系列规范性文件。全面推行了集体土地征用，国有土地使用权公开招标、拍卖、挂牌出让等制度，有效地调控了土地一级市场。2005年至2007年，全市共出让经营性开发土地累计14286.6亩，出让金达57.36亿元，其中市中心城区开发土地累计2502.6亩，出让金达16.76亿元。
（二）房地产开发市场管理进一步强化
一是重视源头管理，严格把好开发企业准入关。二是加强房地产开发项目规划管理，对少批多建、违规乱建、擅自改变土地用途等规划使用条件的，有关部门依法予以处罚，并责令整改。三是在开发经营管理中，加强了对硬性条款的监督检查力度，重点是对商品房预售、商品房买卖合同备案和开发项目竣工验收的监督管理。四是强化了对房地产信访件的办理。2007年共处理信访件88件，群众满意率达98%以上。五是开展了房地产市场秩序专项整治。
（三）房地产交易及权属登记管理水平进一步提高
房地产交易办事程序、房屋权属登记、档案管理等工作不断规范和完善。目前，全市12个县（市、区）房地产产权交易及权属登记实现了一体化管理，其中有4个市、县（区）房管部门获得全国房地产交易与权属登记规范管理先进单位，比例达到33%，位居全省前列。
（四）物业管理力度进一步加强
一是全市新建住宅小区全部实现了物业管理；二是面积在3万平方米的住宅小区全部采取招投标的方式，公开选聘物业管理企业；三是物业维修资金归集管理工作全面铺开并实现了专户管理。2005年至2007年，全市已竣工交付使用的住宅小区实施物业管理项目117个，实施物业管理面积549.23万平方米，其中市中心城区实施物业管理项目52个，面积302.5万平方米。全市住宅小区物业管理覆盖率达到85%，其中市中心城区实施物业管理面积达到90%，全市获省级以上的物业优秀项目18个，物业管理人员达到1500多人。
（五）住房保障体系逐步建立
近年来，特别是从2006年以来，市、县（市、区）两级政府及房管部门高度重视住房保障体系的建立，把推进经济适用房和廉租房建设作为一项“民心工程”来抓，全力推进了我市经济适用房和廉租房制度建设， 2007年全市经济适用住房开发总量为46.57万平方米，受益户3170户，其中市中心城区经济适用住房15.5万平方米。全市廉租住房资金到位1013万元，实施廉租住房保障政策总户数为1503户，其中市中心城区覆盖面100%，计863户；县（市）覆盖面70%，计640户。
二、实施《房地产法》存在的问题
（一）房地产开发用地不够规范。一是土地供应偏大。有部分县（市、区）没有从当地房地产开发的实际情况出发，土地投放量偏多，商品房供大于求；二是擅自改变土地使用性质，随意变更土地用途；三是有的“毛地”上市，造成房地产企业开发周期延长等问题。
（二）房地产开发建设项目监管还不够到位。有的开发建设项目规划执行不到位；少批多建、擅自更改规划等问题不同程度存在。如市中心广场的兴业豪苑，原规划20层的大楼却建成了26层，甚至出现一房多卖等现象，在社会上造成了不良影响。
（三）房地产交易、权属登记及物业管理工作有待进一步加强。少数房地产企业在没有取得商品房预售许可证的情况下，即开始预售；一些开发企业仍然存在主体资格不相符，房产办证要件不齐全，致使业主利益受损；房屋租赁登记备案工作覆盖面小；房地产中介机构“三无”（无照、无证、无固定办公场所）现象依然存在。
（四）房地产行政执法能力还需进一步提高。房地产相关管理部门之间的配合、协调还不够，城市房地产执法队伍建设有待进一步加强；执法主体不够明确，监、管分离，执法机构缺少经费保障的现象仍然存在。
三、进一步贯彻实施《房地产法》的几点建议
1、进一步加大《房地产法》等法律法规的宣传力度。各级政府及房管部门要贴近人民群众的日常生活，利用多种形式，进一步宣传《房地产法》等法律法规，提高房地产法律法规的社会知晓度。
2、进一步加强对房地产开发用地的管理。各级政府及有关部门要结合本地房地产市场用地需求，科学制定房地产开发中、长期规划及年度计划，合理供应土地。要加强房地产开发用地的监管，对违反土地出让合同约定或有关规定，擅自改变土地使用性质等行为，要依法追究违约违规责任。要进一步完善土地收购、整治和储备机制，房地产开发用地一律实行“净地”上市。
3、进一步加大对房地产建设项目的监管力度。在规划执行中，各级规划、城管、建设等部门要针对这次执法检查中存在的问题，落实整改措施，加大监管力度，对擅自更改规划、提高容积率等行为，要依法及时查处，严禁以罚代管、以罚代法，切实维护房地产权利人的合法权益。
4、进一步加大对房地产市场的管理。房产主管部门要加强商品房预、销售管理工作，杜绝部分开发企业在未办理商品房预售许可证的情况下，采取变通手法预售商品房的违法行为。要加强房地产交易、转让、抵押、租赁、中介机构的管理，切实保障人民群众的合法权益。同时，加强住宅小区的物业管理，建立和完善我市物业管理体系和措施，努力提升服务水平。
5、进一步明确执法主体，建立工作联动机制。各级政府要建立长效的监管机制，进一步明确相关部门的管理职责，加强各相关职能部门的协调配合，建立部门联合执法机制，切实抓好执法责任制的落实，加强房地产开发建设的日常监管工作。
以上报告，请予审议。
