——2021年4月27日在市五届人大常委会第五次会议上
市人大常委会副主任 吴磊
主任、各位副主任、秘书长，各位委员：
加强物业管理是一项上级有要求、群众有期盼、现实有需要的关键“难事”、民生“大事”、发展“要事”，也是推进基层社会治理、满足人民群众美好生活需要的重要一环。为全面了解《上饶市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）贯彻实施情况，提高物业管理服务规范化水平，增强党建引领社区治理效能，提升居民群众幸福感满意度，市人大常委会将检查《条例》实施情况列为今年监督工作计划，并于3月至4月开展执法检查，现将执法检查有关情况报告如下：
一、执法检查工作情况
市人大常委会对这次《条例》执法检查工作高度重视，主任会议专题研究，形成工作方案印发至市政府及有关部门和县（市、区）人大常委会；市人大常委会党组书记、主任杨文英同志作出工作批示，提出明确要求；成立了由市人大常委会分管领导任组长，城建环资工委负责同志任副组长，部分市人大常委会委员和市人大代表等共同组成的执法检查组。
为提高执法检查效果，检查组认真积极开展有关工作，一是抓好前期调研。3月上旬，市人大常委会分管领导带队到市住建局专题调研，了解我市物业管理工作存在的共性问题，增强了执法检查的针对性和实效性。二是抓好集中学法。执法检查组召开学习会，原原本本学习了《国务院物业管理条例》《江西省物业管理条例》《上饶市住宅物业管理条例》。三是抓好自查工作。要求市政府和法院、住建、城管、市管等10个部门对照职责开展自查，要求12个县（市、区）人大常委会围绕主题开展自查；3月24日，执法检查组听取有关情况汇报，市政府副市长李茂荣代表市政府汇报《条例》贯彻落实情况，各相关部门汇报了自查情况。四是抓好实地检查和调研。3月27日—31日，执法检查组分成3个小组，对信州区、广丰区、广信区、玉山县进行了重点检查，同时结合省人大常委会开展的“物业社区行”活动，分赴铅山、横峰、德兴等6个县（市）进行专题调研。在实地检查中，不局限于既定线路及点位，实地察看了34个住宅小区，覆盖普通商品房、保障性住房、老旧住宅等多种类型小区，召开了15次座谈会，20余名人大代表、40余名业主代表、50余名业委会代表、50余名街道社区代表、30余名物业服务企业代表等分别结合自身实际，提出了意见建议。五是抓好问卷调查。通过问卷调查的方式了解业主、业委会成员、街道社区干部、物业服务企业人员等对全市物业管理服务工作的看法。共发放问卷1440份。
二、《条例》贯彻实施的基本情况
《条例》实施以来，全市各地各有关部门坚持党建引领，以推进“双创”工作为契机，把贯彻实施《条例》、加强物业管理作为重要民心工程来抓，全市物业管理工作稳中求进，从积极实践进入逐步规范阶段，条例配套措施加快完善，物业管理行业规模不断扩大，管理服务水平有所提升，取得了阶段性成效。目前，全市在住建部门备案的物业服务企业有332家，从业人员约1.45万人；全市现有小区1726个，专业物业提供服务的小区756个，业主自管小区164个，806个小区实行街道（社区）托管，物业服务覆盖率53.3%。新建住宅小区（含保障性住房项目）物业管理覆盖率达100%。
1.领导重视，组织领导进一步加强。《条例》出台后，市委、市政府专门召开了实施动员大会，下发了《关于进一步加强物业管理工作的通知》，落实领导负责制；各地各有关部门闻令而动，建立了县级统筹、专班推进、定期调度、考核评价的工作体系；街道乡镇、社区加强党建引领下的基层自治，专题推进、专项推进，监管工作力度逐步加大，部分街道还设立了物业管理专职机构或专职人员，基层管理力量得到进一步增强。信州区设立物业管理专项资金，列入财政预算，明确三年内实现218个无物业小区物业化；广丰区实行县级领导挂帅，对五种类型的住宅小区分类施策，分片推进；玉山县制定了实施细则、规范标准，提供制度保障。
2.强化宣传，实施氛围进一步浓厚。市政府重视《条例》的宣传工作，结合集中培训和多样化的宣传方式，对1.4万余名街道、社区、村居工作人员、部分业委会和物业服务人员进行宣传培训；利用小区显示屏、报刊、网站、微信公众号等多种媒介开展宣传，印发《条例》单行本10万册，宣传手册2万册，在新闻媒体制作了《条例》普法栏目—“物业你我他”，开展了15期系列报道，开发了《条例》有奖竞答微信小程序，共有8万余人参加竞答，引起社会热烈反响，普及了物业法规知识，提升物业行业服务的意识，提高群众对物业服务重要性的认识。
3.创新方式，管理实效进一步提升。一是坚持党建引领。把党支部建在小区里，将“物业服务好”作为“党建+幸福小区”工作目标之一，对小区治理实行星级管理。目前全市成立小区党支部865个；全市评出31个第一批“党建+幸福小区五星级示范点”，示范引领推动“党建+幸福小区”工作。省委组织部推广上饶“党建+幸福小区”的经验做法。德兴市推进“红色物业”品牌、万年县成立城市社区管理委员会，进一步强化无物业小区、城中村的管理。二是推进示范带动。结合“双创”评优评先活动，开展了以“加强物业管理 共建美好家园”为主题的创建活动，广信区“翼天熙龙湾”小区被住建部和中央文明办评为“美好家园”示范小区，信州区御景天下小区等5个小区被评为省级“美好家园”示范小区；开展城市“洁净小区”“文明小区”等竞赛评比活动，形成了你追我赶的创评氛围，促进了物业服务水平提升。三是持续开展整治。坚持问题导向，多部门结合职能持续开展物业小区专项整治，推进“城管进社区、服务面对面”等活动，全力整治飞线充电、车辆乱停乱放、违规装修、违规养犬等行为，推进住宅物业小区管理提升，持续巩固“双创”成果。同时，结合全国文明城市创建、生活垃圾分类、疫情防控等重点工作，大幅度提升小区环境卫生、绿化美化、消防基础设施安全、智慧小区水平。
4.协同配合，体制机制进一步健全。为使《条例》实施落到实处，市政府及相关部门围绕《条例》实施，一方面，落实部门监管责任。制定完善了《上饶市住宅物业服务标准和等级评定办法（试行）》《上饶市住宅物业首次业主大会会议筹备经费管理办法》《上饶市中心城区住宅装饰装修管理办法》《关于开展物业诚信行为摸排工作的通知》《上饶市中心城区既有住宅加装电梯暂行办法》等一系列配套制度措施。以创建全国卫生城市、全国文明城市为契机，中心城区657个无物业小区实行社区管辖，网格化管理。《条例》实施以来，推动成立业委会473个，物业管理委员会150个；推动95个新建小区、291个老旧小区配套设施同步建设或改造提升到位，为物业服务进小区奠定了基础。另一方面，进一步规范物业管理市场。开展了整治规范房地产市场秩序三年行动，对全市物业服务企业和物业服务合同全面实行备案管理、台账式管理，加大物业收费信息公开力度。《条例》实施以来，95个项目通过公开招标方式选聘了前期物业服务企业，打破了开发商“习惯自行成立公司管理自己建设销售的住宅物业”的弊端；全市756个小区物业服务企业实现物业收费信息公开；加强物业服务诚信体系建设，对14家物业服务企业非诚信行为联合开展了失信约束。
三、存在的主要问题和困难
从执法检查的情况来看，虽然我市在物业管理工作中取得了一定成效，但是由于物业管理涉及的相关利益主体较多，并有许多历史遗留问题，对照《条例》的要求和目标，仍有部分重要条款没有得到很好落实，一些老百姓关注的热点问题没有得到很好解决，主要表现在以下几个方面需要引起重点关注：
1.宣传教育还需久久为功。检查发现，各地对《条例》学习宣传普及力度、广度、深度还不够，《条例》的社会存在感较低。《条例》刚出台时宣传的多，实践后宣传逐年减少；新建小区宣传较多，老旧小区和散居楼院宣传较少；乡村换届前，对社区干部宣传的多，换届后宣传培训的少。一些街道社区对自身职能职责认识不清，作用发挥不力，一些业主不知道《条例》的存在，更别说拿起《条例》的武器维护自身合法权利。问卷调查显示，有18%的街道（乡镇）和社区工作人员没有看过《条例》、4%的不知道《条例》；有12%的业主没听说过《条例》、30.5%的知道但具体内容不清楚。据了解，目前《条例》在法院裁判中使用率仅为1%，依据条例进行处罚或者适用条例进行裁判的案例较少。
2.监管体制机制还需常抓不懈。一是配套制度有待继续完善。一些现有的配套性措施还不完善，落地较难。例如，《条例》第六十七条、六十八条对住宅专项维修资金的管理使用作出了规定，市级层面也制定了专项维修资金管理办法和使用审核标准等政策文件，但在具体执行中各地在政策尺度把握上不尽相同，审核程序比较繁琐，相关信息不够公开。截至2021年底，全市归集专项维修资金33.825亿元，使用3.7476亿元，使用比例仅为11.3%。又如，《条例》第十二条规定了新建物业交付使用标准，但由于建筑工程的交付使用标准不同，建设单位通常会按照建筑工程交付使用标准交付房屋，造成一些小区“带病交付、缺陷交房”，《条例》又缺乏对建设单位的制约措施。再如虽然制定了物业服务等级标准，但没有抓好落实。还有，就是区、县市之间，街道、镇之间推进工作进度不均衡，发展不平衡。二是联席会议制度落实不够到位。《条例》第七十二条规定市、县（市、区）人民政府应当建立物业管理联席会议制度，研究解决物业管理工作中的重大问题。检查发现，物业管理综合协调机制不健全，住建、市管、城管、公安、街道等相关单位配合不够协调，部门职责界定相对模糊，在实际执法过程中还存在相互推诿的现象，使得小区内一些社会管理处于盲区状态；市管、城管、消防等部门对物业企业都开展了相应的处罚，但处罚结果没有共享，各部门有效联动、齐抓共管的机制尚未真正形成。三是政府物业管理职责尚未厘清。属地管理责任和行业监管责任划分不清，街道（乡镇）、社区和各职能部门无清晰的物业管理权责清单，一些部门片面理解物业监管责任，认为物业管理是住建、城管部门的事；街道特别是社区管理力量又不足，且专业能力有限，组织、指导、协调作用没有得到充分发挥。问卷调查显示，近1/5被调查者认为物业管理部门履职不到位；对街道、社区物业管理履职满意率分别为66%、54%。
3.物业服务质量还需提档升级。一是专业物业服务覆盖率较低。全市1726个小区专业化物业服务的覆盖率仅为43.8%。全市物业服务企业总体上规模小、效益差、竞争力弱，还处于简单化、低层次、被动式的初级服务模式。2017年国务院废止物业服务企业准入资质后，全市新增了大量大小不一的物业服务企业，但行业管理手段和监管措施未及时全面跟上。二是物业服务企业履约意识不强。《条例》第四十二条规定物业服务企业应当提供设施设备维护保养、公共部位养护管理等服务项目的职责和义务。检查发现，部分物业服务企业履行服务合同意识不强，以管理者自居，存在“重利润、轻服务”思想，信息不够公开，造成管理水平不高、服务标准不规范、诚信经营不足等问题，引起业主的不满，有的还引起小区“停摆”。问卷调查显示，有48%的业主对小区物业服务质量不满意，主要体现在人员配备、设施维护维修不及时、车辆管理、擅自同意违规装修、收费不透明、环境卫生绿化等多个方面。三是物业服务和收费缺乏质价相符的参考指导标准。依然存在物业管理费收缴难、价格调整难等问题，目前物业费平均收缴率为71.8%，物业服务企业经营负担较重，影响了管理水平的提高。问卷调查显示，45%左右的被调查者认为物业服务标准与物业收费标准不相符。如对于空置房缴纳物业费的标准以及公共能耗费、二次供水加压电费等是否包含在物业费中，存在广泛争议。
4.业主自治落实还需精准发力。一是业主大会召开难换届难问题需破解。《条例》第二十条对业主大会筹备组中业主代表资格进行了明确规定，但对业主代表的资格审核难，如个人信用不良、受过拘留或者刑事处罚的资格条件，需要银行、法院、公安等单位和部门的积极配合，但在实际操作过程中难以实现；对于未缴物业费的业主能否进入业主大会筹备组存在争议。部分业主缺乏主人翁意识，以“工作忙没兴趣”“走形式没意思”为由，不愿按照《条例》规定参加业主大会。检查发现，老旧小区、散居楼院和保障房小区多数没有建立业主自治组织。二是业委会履职运转需加强。业委会属于公益性组织，成员大部分是兼职，多数业主大会未明确业委会成员报酬， 导致有能力的不愿干，积极性不高，桥梁纽带作用发挥不够；街道、社区介入的强制手段和约束监督机制缺乏， 对业委会主任的选举资格认定不够严格，部分小区业委会存在趋利心理、不作为或乱作为的情况。各地虽加快了物管会的组建，但还需抓紧推进物管会向业委会过渡和转化，增强居民的自治和法治意识。
执法检查中, 除了上述四个方面外, 当前意见较集中、反映较强烈的还有以下三个问题:
1.执法长效机制不够健全。检查发现，业主对“小区乱搭乱建、油烟噪声犬只扰民、停车难、违规装修、电梯广告及年检、二次供水、屋顶漏水、新能源车充电难、附属房审批、车库当仓库”等十类问题反映强烈；对“开发建设遗留问题转嫁给物业服务企业、物业承接查验不到位、新旧物业交接、物业企业利用合同条款强买强卖、质价不符、专项维修资金的使用”等五类问题反映突出，各地投诉数量居高不下。对于上述问题，相关职能部门在履职时，职责界定模糊，协同联动不够，综合执法进小区困难重重。
2.老旧小区和部分安置房管理不够到位。由于管理成本高、业主老龄化趋势明显、居住人员流动性大，且部分业主生活习惯一时难以改变，物业服务企业不愿入驻或进行托管，物业管理费收费难、提价难，小区基本的维护管理成难题。对产权性质多样、多头管理的老旧小区，亟需通过调整物业管理区域，破解因小区规模过大导致业委会成立难运作难、物业服务企业力量独大、多头管理造成公共区域管理真空及推诿扯皮等问题。
3.小区公共收益的管理使用不够规范。住宅小区公共收益存在账目不规范、资金管理混乱、管理权责不明晰、收益分成不明确、收益不公开不透明、业主物业之间纠纷多等问题，业主的知情权没有得到有效保障。镇街、社区、业委会公共收益监管主体责任等界定不明晰。部分物业经营性收益等共有资金被用于一些非必要性的门面工程，没有通过公共收益来补充维修资金、维护维修公共设施、提高物业服务质量等。
四、意见和建议
小区是城市的细胞，依法规范和加强物业管理工作，涉及千家万户切身利益，关系到城市形象品质。是基层稳定和谐的重要保证，也是推动社会治理现代化的有效手段。为推进《条例》贯彻实施，助推我市物业服务行业健康有序发展，提出如下意见和建议：
1.进一步加大宣传教育力度。各地各部门要将《条例》纳入普法教育的重要内容，严格落实“谁执法谁普法”普法责任制，广泛宣传普及《条例》和相关法律法规，切实增强相关部门、基层组织、物业服务企业的法治观念和责任意识，努力营造政府部门依据《条例》监督指导物业管理工作, 物业服务从业人员依据《条例》开展物业服务经营活动, 业主依据《条例》维护自身权益的氛围。要创新宣传方式，加大对物业管理中的好做法、先进事迹等社会正能量的宣传，生动展示物业管理各方的责权利，形成依法行政、依法经营、依法维权的浓厚氛围。要引导物业企业加强从业人员培训，提高从业人员职业素养，提升综合服务水平。
2.进一步理顺共管工作机制。各级政府要坚持问题导向、综合施策，整体联动、主动作为，消除各职能部门之间障碍，严格履行监管职责，健全综合执法联动机制，有效解决职能交叉和监管缺失问题，形成齐抓共管的管理格局。市直各职能部门要加强配套政策衔接，结合《民法典》及《条例》有关规定，针对目前物业管理中出现的一些突出问题，适时制定操作性强的政策措施，使立法本意落到实处。各县（市、区）要将物业管理工作纳入年度目标考核，推进物业管理工作重心下移，落实街道（乡镇）、社区属地管理责任，完善物业管理联席会议制度，建立健全“街呼区应、上下联动”、“街道吹哨、部门报到”工作机制，充实街道（乡镇）综合执法力量，下大力气推动综合执法进小区。要探索建立适合老旧小区和安置房的有效管理模式，采取灵活多样的物业管理方式，促进老旧小区、安置房管理的良性循环。
3.进一步提升业主自治能力。要坚持党建引领，全面推行实施“党建+幸福小区”、“党建+物业管理”，形成“小区党支部+业委会+物业企业”三方治理架构，引导居民群众在社区党组织的统筹带领下，实现自我管理。要加强对业主大会、业委会的监督指导，明确业主大会和业委会职责边界和运行规则，健全选举、议事规则，探索建立物业管理信息化投票平台，加快推进小区业委会的应建尽建，加快推进无物业小区物业化。要加强住宅小区公共收益管理调研指导，对公共收益情况进行清查摸底、监测、依法公开。要探索创新专项物业维修资金管理使用模式，在资金支取表决效率优化、应急维修项目申办、规范续交程序等事项上下大力气解决。要推进业委会建设与基层党建有机结合，更加重视业委会（物管会）的成立质量和效果，引导党员干部在物业管理中发挥先锋模范作用，形成共商共建、共治共享的良好氛围。
4.进一步优化物业服务精细化水平。要严格按照《上饶市住宅物业服务规范和等级评定办法（试行）》要求，对物业服务项目的服务等级进行评定，建立健全物业服务企业信用体系，建立和完善质价相符的物业服务市场机制。要规范前期物业招投标和承接查验，完善新旧物业管理交接机制，做好相关资料和物业共用设施设备移交工作。要持续优化营商环境，研究制定促进物业服务行业健康发展的优惠政策，加快物业服务企业培育。要开展物业服务行业整治，严肃查处财务收支不透明、巧立名目乱收费、利用格式合同等方式减轻或者免除自身责任等侵占和损害业主利益行为。要常态化推进“我为群众办实事”实践活动，加强对住宅小区内的城市管理、治安管理、消防管理、交通安全管理、特种设备安全管理、生产经营活动等监督执法。要精心打造物业管理服务“样板小区”，适时开展物业管理问题突出小区专项整治，重点挂账治理，以点带面推动全市物业管理水平提升。
为进一步增强执法检查实效，检查组将结合省人大常委会开展的“物业社区行”活动，视情况开展执法检查整改落实情况“回头看”活动。同时，在延承《条例》主要立法思路的基础上，结合《江西省物业管理条例》的修订，提出有关完善措施。
以上报告，请予审议。
